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« Un euro aujourd’hui n’est pas un euro demain… » Alors qu’est-ce que la Valeur Actuelle Nette (VAN) d’un investissement ?

Nous le savons, la valeur de l’argent change au fil du temps. Que la raison soit l’inflation ou le taux d’intérêt, cette réalité pousse les agents économiques à anticiper et prendre des décisions pour l’avenir.

De ce fait, l’évaluation d’un projet doit tenir compte de l’évolution de notre argent. Si la question « est-ce que cet investissement va me rapporter plus tard ? » est très souvent posée avant un achat, la question « est-ce que le bénéfice effectué plus tard vaut la peine d’investir aujourd’hui ? » devrait l’être tout autant.

Ces comparaisons « futur vs présent » font intervenir plusieurs notions comme la valeur de l’argent, la valeur actuelle, la valeur future et la valeur actuelle nette.

👉 La valeur future permet de répondre à la question « combien vaudra 100 € dans 1 an ? » Pour que ce calcul soit possible, il est nécessaire d’avoir un taux de référence (le taux d’intérêt) qui déterminera l’appréciation du capital en un an.

De ce fait, pour un taux d’intérêt de 2 %, la valeur de 100 € dans un an sera de 102 €.
Formule : 100x (1 +2 %) = 102 €

👉 La valeur actuelle permet, cette fois, de répondre à la question suivante : « quelle est la valeur équivalente aujourd’hui de 100 € perçus dans un an ? » Cette formule est intéressante lorsque vous voulez savoir si le prix d’un projet est élevé ou non.

Dans ce cas, pour un taux d’intérêt de 2 %, 100 € dans un an équivaut à 98,039 € aujourd’hui.
Formule : 100/(1 +2 %) = 98,039 €

👉 La valeur actuelle nette tient compte de la valeur actualisée des coûts et des bénéfices.
Elle permet à l’acheteur de se poser cette question « quelle est aujourd’hui la valeur de la richesse créée par ce projet, compte tenu de mes dépenses et des bénéfices futurs ? ».
Formule : Valeur Actuelle des bénéfices – Valeur Actuelle des coûts.

Les dépenses étant réalisées immédiatement, on peut résumer l’opération comme : dépense immédiate + VA des bénéfices.

👉 En pratique, les investisseurs peuvent emprunter pour effectuer un achat. Les projets ont également une échéance plus longue qu’un an, les bénéfices pouvant se réaliser que des années plus tard. Dans ce cas, les formules de valeur actuelle ou future doivent être adaptées.

VF = C/(1+r)^n.
VA = C x (1+r)^n.
(C = Capital ; r = le taux d’intérêt ; n = le nombre d’années).

Dans ce monde, rien n’est figé, tout est en mouvement. Ce phénomène, nous le devons au temps qui s’écoule et qui altère notre environnement. Et même si l’argent peut parfois n’être qu’une vérité comptable, elle est tout de même soumise à la réalité du temps.

Rappelez-vous : « un euro aujourd’hui n’est pas égal à un euro demain ». Mais si la richesse promise à la fin du projet n’est pas plus élevée que celle que je possède aujourd’hui, alors à quoi bon se lancer ?

Par Tim KAZKONDU

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Immobilier

Qu’en est-il du secteur de l’immobilier en Belgique ?

Le secteur immobilier n’est en rien épargné par la crise que nous connaissons et vous savez à quel point elle sévit sévèrement depuis le début de l’année 2020 impactant ainsi tous les secteurs confondus…

En effet, nous connaissons actuellement, en Belgique, un arrêt généralisé concernant le secteur de l’immobilier immobilisant la grande majorité de ses activités.

Plus aucune transaction n’a eu lieu depuis le début du confinement. Aussi, les agences immobilières sont à l’arrêt bouleversant ainsi toutes les visites prévues avec les clients ou encore les transactions éventuelles (compromis de vente, actes, etc…).

Pour assurer la continuité de leurs activités, certaines agences immobilières ont mis en place un système de visites virtuelles des biens ou par vidéoconférences mais, cependant, elles retrouvent toujours la complexité de concrétiser leurs affaires compte tenu de la mesure de distanciation appliquée. Ce qui nuit à la prise de décision des potentiels acquéreurs qui ont toujours cette envie d’observer à vue d’œil et en réel.

Notons que nous sommes normalement dans un contexte propice à l’investissement immobilier avec des taux d’intérêt bas ou la hausse du nombre de ménages en Belgique.

Selon une étude menée par la KBC, les conséquences de cette crise sanitaire provoquera une chute des prix de l’immobilier de 3% pour un scénario optimiste pouvant aller jusqu’à 6% pour les plus réalistes, phénomène qui ne s’est plus produit depuis 1983. De plus, ceci dépendra de l’organisation économique ultérieure mise en place par le gouvernement afin d’équilibrer l’économie.

En effet, la baisse des revenus alimentée et causée par la crise du COVID-19 impactera lourdement les demandes de logements et comme nous le savons, au plus la demande est faible, plus il faudra adapter les prix en conséquence.

Mais rassurez vous, nous ne rencontrerons pas un KRASH immobilier mais avant de stabiliser l’économie, il faudra quelques années et des efforts.

Par Adil Naqi