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« Notre épargne s’empile mais nous nous appauvrissons », Aymeric Lang (Erasmus AM)

Dans cet article, avec Erasmus AM, nous allons faire un état des lieux de l’épargne des Français et montrer le coût d’opportunité gigantesque qui découle de sa sous-optimisation.

La bonne nouvelle ? Nous avons une belle marge de progression.

D’excellents épargnants, mais de piètres investisseurs

S’il y a bien un domaine dans lequel nous restons parmi les meilleurs mondiaux, c’est sur notre capacité à mettre de l’argent de côté. 18,7% de taux d’épargne, soit le deuxième meilleur niveau en Europe derrière l’Allemagne (19,2%).

Là où le bât blesse, c’est dans notre utilisation de la partie financière de cette épargne (hors immobilier).

Quelques chiffres et mise en perspective :

  • Les placements financiers au total s’élèvent à environ 6 500 milliards d’euros
  • Placements prudents : 3 710 milliards d’euros (57 % du total) dont :
    • Dépôts et placement monétaire : 2 150 milliards d’euros (33% du total)
    • Assurance-vie en euros : 1 560 milliards d’euros (24% du total)
  • Placements en actions (cotées et non cotées) : 2 500 milliards d’euros (38% du total)
  • Autres (titres de créances, fonds immobiliers) : 290 milliards (5% du total)

Le constat est sans appel : plus de la moitié de notre épargne est positionnée sur des placements à rendement visés en moyenne à peine supérieurs à l’inflation.

Nécessaire pour faire face aux éventuels coups durs ? Pas vraiment. Les conseillers financiers s’accordent à dire qu’il faut garder à disposition 3 à 6 mois de dépense en épargne sécurisée. Un ménage français dépense en moyenne autour de 33 000 euros (chiffres INSEE corrigés de l’inflation). En prenant 6 mois de dépense et 30 millions de ménage, nous obtenons environ 500 milliards d’euros à garder en épargne de précaution.  Pas 3 710 milliards.

Mais allons plus loin et comparons-nous à notre voisin Américain. En se basant sur les données de marché, nous obtenons la répartition suivante pour l’épargne aux Etats-Unis :

  • Placements prudents : 28%
  • Placements en actions (cotées et non cotées) : 65%
  • Autres : 7%

Quasiment du simple au double.

Maintenant, ajoutons un élément supplémentaire : le rendement espéré par classe d’actifs.

En se basant sur les données des 20 dernières années :

  • Placements prudents : environ 2% en moyenne
    • Livret A : 1,5% par an
    • Fonds euros : 3% par an
  • Placements en actions : 8% par an (CAC 40 dividendes réinvestis)

Soit un écart de près de 6% par an.

Pas étonnant que dans son rapport Mario Draghi constate que, depuis 2009, le patrimoine net des ménages européens n’a progressé “que” de 55 %, contre 151 % pour les ménages américains.

“Finance fiction”

Faisons l’hypothèse que nous devenions un pays d’investisseurs. Sans aller jusqu’à l’extrême américain, imaginons que la part de notre épargne investie en actions arrivait au niveau de nos voisins Suédois, Italiens ou Belges, soit 55%.

Le montant placé en actions passerait de 2 500 milliards d’euros à 3 600 milliards d’euros, avec un gain estimé de près de 70 milliards d’euros par an grâce aux 6% de performance supplémentaire.

Pour mettre ces 70 milliards en perspective, le Think Tank Terra Nova estime qu’il faudrait environ 100 milliards d’euros (le fameux « effort de 3 à 4.000 euros par ménage et par an ») pour stabiliser la dette française.

Autre effet bénéfique d’une épargne plus optimisée, le fameux effet richesse, particulièrement moteur aux Etats-Unis : lorsque la richesse des ménages s’accroît, la consommation augmente encore plus rapidement.

Les outils pour y parvenir

Bien que simplifiée à l’extrême, cette analyse n’est pas dénuée de sens : elle nous montre la marge de progression qui existe.

D’autant que nous disposons d’excellents outils d’investissements en France, à travers l’assurance vie, le PEA, le PEA-PME ou encore le PER, qui présentent des avantages fiscaux (après plusieurs années) qui permettent de correctement faire travailler son épargne dans le temps.

Mais est-ce que nous les utilisons correctement ?

Le constat est implacable : nous n’utilisons pas les bonnes enveloppes. Sur les 3 300 milliards d’euros placés par les Français, plus de 90 % dorment sur de l’épargne réglementée ou de l’assurance-vie, majoritairement en fonds euros.

L’anomalie est frappante : le PEA, pourtant le meilleur allié de l’investisseur long terme, ne représente qu’une miette du gâteau (3,6 %) et encore pire pour le PEA-PME qui représente seulement (0,1%).

Finalement, l’épargne réellement productive dépasse à peine le quart des encours. Ce déséquilibre est le fruit d’un manque d’éducation financière et d’une peur irrationnelle des marchés qu’il faut absolument déconstruire aujourd’hui.

Le PEA – PME : Oui avec de bons moteurs de performance

Nous venons de le voir, le PEA-PME est un échec total depuis son lancement, avec à peine 3 milliards d’euros de collecte. Pourtant, il ne manque pas d’intérêt et il a récemment été assoupli.

Ce petit frère du PEA a été lancé pour pouvoir investir dans les petites entreprises européennes, les poumons de l’activité économique. Il est plafonné à 225 000 euros depuis la loi Pacte et, comme son grand frère, après 5 ans de détention, l’imposition sur la plus-value se limite aux prélèvements sociaux.

Dans notre gamme de fonds, le fonds EDL 2030 s’intègre parfaitement sur cette enveloppe :

  • Il est composé d’actifs éligibles ELTIF* (Micro & Small caps Européennes cotées)
  • Il va exploiter à 100% le potentiel de croissance de la classe d’actif dans les 5 années à venir
  • Il est actuellement ouvert à la souscription, et fermera cet été. La date de fin de vie du fonds est fixée au 31/12/2030 soit 5 ans de détention.

À bientôt,

Aymeric LANG CFA – Directeur de la gestion Erasmus AM

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Immobilier Nos analyses

Qu’est-ce que la valorisation immobilière ?

Il n’échappe à personne qu’une part importante des richesses du monde, qu’elle soit entre les mains de personnes physiques, morales ou d’organismes publics, se compose de biens immobiliers.

En effet, cette ressource crée un besoin, celui d’une évaluation plus ou moins précise. L’objectif principal d’une valorisation immobilière est d’aider à prendre des décisions raisonnées portant sur les biens immobiliers. Le plus souvent, c’est la valeur vénale ou locative que l’on recherche.

De manière générale, cela permet aux acheteurs éventuels à formuler une offre ou aux vendeurs éventuels à déterminer des prix de vente acceptables. Aussi, cela permet de définir la valeur de gage proposée pour un prêt hypothécaire. De plus, La valorisation immobilière est une science aléatoire influencée par plusieurs facteurs dus à l’activité humaine.

Souvent, les facteurs influençant la valorisation immobilière sont soit sociaux, soit économiques, soit politiques, soit dû à l’environnement où se trouvent le bien et enfin psychologique.

  • Facteurs sociaux : par exemple la densité de population, …
  • Facteurs économiques : le marché de l’emploi, …
  • Facteurs politiques : une guerre ou un trouble lié a la politique de délocalisation des entreprises, …
  • Facteurs extérieurs : environnement, mobilité, école, commerces, …
  • Facteurs psychologiques : faculté de persuasion, …

Aussi, pour une bonne valorisation immobilière, il est important de prendre en considération des éléments d’appréciation que ce soit des éléments favorables ou défavorable comme les surfaces, la localisation, l’état du bien, etc…

Il existe des façons différentes d’établir la valeur d’un bien immobilier dont les plus courantes sont les :

  • Points de comparaison : cette méthode consiste à comparer le bien à des transactions déjà effectuées sur des biens qui valent en nature et en localisation à une date la plus proche possible de la date de valorisation.
  • Taux de capitalisation : Cette méthode consiste à prendre en considération le revenu locatif annuel déduit de toutes les charges multiplier par cent pour le diviser par le pourcentage de capitalisation souhaité.
  • Valeur intrinsèque : Cette méthode consiste à prendre en considération la valeur à neuf du bien moins la vétusté. La vétusté est la constatation de l’usure ou des désordres subit par l’immeuble. Elle représente la moins-value réelle subie par un immeuble depuis la date de sa construction en raison de son âge et de son entretien au moment de la valorisation.

Pour finir, la vente ou l’achat d’un bien immobilier est conditionnée par une multitude d’éléments objectifs et subjectifs. Il ne faut surtout pas oublier que c’est d’abord avant tout le public qui fait la valeur vénale d’un bien immobilier et non pas l’expert ou l’agent immobilier et surtout ne pas hésitez à faire appel à un professionnel afin qu’il puisse vous épauler et vous aiguiller dans vos démarches.

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Fiscalité Immobilier

Le taux de TVA passe de 21% à 6 % pour la démolition et reconstruction en Belgique !

Le cabinet du ministre des Finance Vincent Van Peteghem a approuvé le taux de TVA à 6% pour la démolition et la reconstruction. La mesure entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2021 pour une durée de 2 ans.

Aujourd’hui, le taux de 6% est seulement appliqué dans 32 villes et communes en Belgique. Tandis que partout ailleurs, c’est la TVA à 21% qui est d’application.

Mais bonne nouvelle pour les concernés … A partir de 2021, ce taux de 6% sera étendu sur tout le territoire mais pour une durée limitée et sera d’application pendant 2ans, du 01/01/2021 au 31/12/2022.

Toutefois, pour bénéficier de ce taux réduit, il y aura plusieurs conditions à respecter :

  • Habitation unique occupée par le propriétaire : Ce dernier ne devra posséder aucune autre habitation en pleine propriété par contre il ne sera pas pris en considération le fait de posséder un autre logement dont on aurait hérité, dont on aurait copropriétaire, nu copropriétaire ou usufruitier.
  • La surface autorisée de l’habitation à reconstruire ne pourra jamais dépasser 200m².
  • Le constructeur ou l’acheteur devra être domicilié pendant une période de 5ans

Si ces critères ne sont pas respectés, l’avantage fiscal devra être remboursé.

Aussi, la nouvelle réglementation s’appliquera aussi sur la vente sur plan par les promoteurs immobilier. Dans ce cas, le promoteur devra faire contresigner la déclaration par l’acquéreur et la soumettre à l’administration compétente dés qu’elle devient imposable à savoir à la remise des clés et après que les travaux soient achevés.

« Cette baisse de la TVA pourrait ainsi également compenser partiellement le surcoût lié à la lenteur actuelle des procédures d’octroi de permis de bâtir« , selon Olivier Carrette, administrateur délégué de l’Union professionnelle du Secteur de l’Immobilier (UPSI).

Par NAQI Adil

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Immobilier

Voici les 6 étapes principales avant l’achat d’un bien immobilier !

Comme vous le savez, l’achat d’un bien immobilier demande énormément de réflexion puisqu’il s’agit d’un pas de géant dans une vie si pas le plus capital !

Pour ce faire, il est primordial de suivre les étapes essentielles d’un achat immobilier qui sont reprises en seulement six points:

Préparer un budget:

Il est évident que l’étape principale est de s’assurer que nos capacités financières puissent subvenir à un tel achat et permettra également de mieux cibler sa recherche.

En effet, il existe deux possibilités pour l’achat d’un bien, soit nous avons recours aux systèmes bancaires qui s’assureront de vos capacités de remboursement tout en analysant vos revenus et en fonction établir votre plafond d’emprunt.

Soit l’acquéreur possède déjà des fonds et n’a pas recours aux systèmes bancaires, ce qui est généralement plus rare. Il est impératif de ne pas oublier d’y inclure tous les frais liés à l’achat qui s’additionneront au prix de vente conclu (honoraires notaire, droits d’enregistrement, taxes, acte de crédits, …).

La recherche

La deuxième étape est simple mais fastidieuse, la recherche !

Il n’est pas évident de trouver un bien correspondant à ses attentes, surtout si notre budget est limité… De ce fait, faut que vous réfléchissiez longuement sur ce qui vous intéresse pour gagner du temps et affiner la recherche, il pourrait s’agir d’un:

  • un logement neuf ou à rénover
  • un logement en ville ou en dehors
  • un logement tout proche de votre travail ou de votre famille
  • un logement bien desservi au niveau des transports
  • un lieu de vie avec jardin ou terrasse
L’offre

Cela signifie que vous avez trouvé la perle que vous recherchiez et donc vous faites l’offre.

L’offre en elle-même est un compromis, tout d’abord elle est unilatérale, c’est-à-dire qu’elle n’engage que l’offrant par à sa proposition. En revanche, si le vendeur accepte votre offre, elle devient bilatérale et engage les deux parties. On appellera ce type de contrat un contrat synallagmatique.

En général, dans l’offre d’achat, nous mentionnons au préalable les noms des notaires qui instrumenteront la vente. Cette étape-ci peut également être considérée comme étant un pourparler car l’acquéreurs et le vendeur doivent se mettre d’accord sur la chose vendue, le prix et toutes autres conditions liées à la vente.

Signature du compromis

Une fois que tous les accords sont trouvés, nous arrivons à la quatrième étape qui est la signature du compromis. Le compromis de vente se signe toujours dans l’étude du notaire appartenant au vendeur.

Pour que la vente ait lieue, il faudra un accord des parties non seulement sur les éléments essentiels (prix et objet de la transaction) mais également sur les éléments substantiels (responsabilité de chacune des parties, moyens de paiement, …) aussi le notaire doit s’assurer que tous les documents essentiels ont été fournis par le vendeur et que toutes les conditions d’achat soient levées par l’acquéreur sans cela, la vente ne pourra pas être parfaite.

Aussi, avant la signature du compromis, l’acquéreur devra verser une garantie (qui deviendra un acompte après la levée des conditions) d’un montant soit de 5% ou 10% du prix de vente.

Informations annexes

La cinquième étape consiste aux recherches liées au bien. A cette étape-ci, la vente est entre les mains du notaire qui doit effectuer diverses recherches en écrivant à toutes les instances officielles et compétentes telles que les éventuelles inscriptions hypothécaires, les éventuelles dettes du vendeur, etc …

Signature de l’acte authentique

Aussitôt que toutes ces informations ont été obtenues et que le dossier est complet, nous arrivons enfin à la sixième et dernière étape qui consistes à la signature de l’acte authentique de vente. A cette étape-ci, se retrouvent ensemble vendeur et acquéreur qui opéreront l’achat/la vente et l’argent correspondant au montant de la vente du bien sera transféré au vendeur (généralement par transfert bancaire) et le vendeur devra mettre la jouissance du bien à la disposition de l’acquéreur (sauf s’il en a été convenu autrement).

Pour finir, ces étapes sont résumées dans leur ensemble, et vous donnent une indication générale des étapes à suivre, nous reviendrons avec un prochain article sur la valorisation immobilière.

Par Adil NAQI

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Immobilier

Qu’en est-il du secteur de l’immobilier en Belgique ?

Le secteur immobilier n’est en rien épargné par la crise que nous connaissons et vous savez à quel point elle sévit sévèrement depuis le début de l’année 2020 impactant ainsi tous les secteurs confondus…

En effet, nous connaissons actuellement, en Belgique, un arrêt généralisé concernant le secteur de l’immobilier immobilisant la grande majorité de ses activités.

Plus aucune transaction n’a eu lieu depuis le début du confinement. Aussi, les agences immobilières sont à l’arrêt bouleversant ainsi toutes les visites prévues avec les clients ou encore les transactions éventuelles (compromis de vente, actes, etc…).

Pour assurer la continuité de leurs activités, certaines agences immobilières ont mis en place un système de visites virtuelles des biens ou par vidéoconférences mais, cependant, elles retrouvent toujours la complexité de concrétiser leurs affaires compte tenu de la mesure de distanciation appliquée. Ce qui nuit à la prise de décision des potentiels acquéreurs qui ont toujours cette envie d’observer à vue d’œil et en réel.

Notons que nous sommes normalement dans un contexte propice à l’investissement immobilier avec des taux d’intérêt bas ou la hausse du nombre de ménages en Belgique.

Selon une étude menée par la KBC, les conséquences de cette crise sanitaire provoquera une chute des prix de l’immobilier de 3% pour un scénario optimiste pouvant aller jusqu’à 6% pour les plus réalistes, phénomène qui ne s’est plus produit depuis 1983. De plus, ceci dépendra de l’organisation économique ultérieure mise en place par le gouvernement afin d’équilibrer l’économie.

En effet, la baisse des revenus alimentée et causée par la crise du COVID-19 impactera lourdement les demandes de logements et comme nous le savons, au plus la demande est faible, plus il faudra adapter les prix en conséquence.

Mais rassurez vous, nous ne rencontrerons pas un KRASH immobilier mais avant de stabiliser l’économie, il faudra quelques années et des efforts.

Par Adil Naqi

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Banque & Finance Economie

Vous voulez comprendre les taux d’intérêt négatif en quelques lignes ? Lisez ceci !

Depuis quelques mois, nous parlons constamment des taux t’intérêt négatifs et cela prend une ampleur légitime à l’égard de l’opinion publique. Nous avons décidé de vous expliquer en quoi ça consiste mais également pourquoi les taux sont si historiquement bas.

En effet, depuis toujours, le temps a représenté un coût. Autrement dit, l’intérêt est la somme perçue par le prêteur qui renonce temporairement à l’usage de son argent et préfère le dédier à un placement rémunérateur. Ainsi, le taux négatif est la négation de l’échelle de temps et de l’échelle des risques.

Normalement, c’est le prêteur qui vous demande de l’argent mais aujourd’hui c’est devenu littéralement l’inverse et c’est donc le prêteur qui vous rémunère pour prêter son argent.

Dans l’objectif de pouvoir stimuler l’inflation et la croissance, les banques centrales ont tout d’abord ramené leur taux directeur à zéro. Ensuite, certaines ont fini par prendre en compte et instaurer des taux d’intérêt négatifs. Cette pratique s’est progressivement généralisée, sauf pour les États-Unis, qui ont tendance à pencher pour le rehaussement de leurs taux directeurs.

Le maintien d’une politique de taux nul ou négatif est la dernière tactique des banques centrales disposent pour relancer l’économie. Ainsi, les institutions monétaires cherchent à relancer l’activité en incitant les banques à prêter aux entreprises et aux particuliers. Elles espèrent aussi que cette injection de liquidités soutiendra les prix et écartera le risque de déflation. De plus, cela permettra également aux ménages de consommer plus puisque l’argent qu’ils ont stocké ne rapporte plus grand chose.

Du côté des Etats, ça leur permettent d’emprunter à taux négatifs, ce qui réduit le coût de leur financement et le poids de leur dette.

Si les taux négatifs profitent aux emprunteurs, ils pénalisent en revanche les épargnants, à qui leurs placements rapportent de moins en moins. 

Les emprunts à taux négatifs pénalisent également les banques, dont ils rognent les marges, et les assureurs, qui doivent honorer les taux positifs de leurs produits à « revenus garantis » malgré la chute des rendements obligataires.

– Quid de la Belgique ?

Le ralentissement économique actuel préoccupe les Banques centrales (Fed et BCE) et toutes deux ont annoncé être prêtes à agir pour relancer l’économie. Cela signifie qu’elles sont prêtes à baisser leurs taux directeurs, les taux d’intérêt au jour le jour.

Notons tout d’abord que la Belgique n’est pas la seule concernée. La Suisse, l’Allemagne, la France, les Pays-Bas empruntent également à taux négatifs. La Belgique suit donc la tendance de la baisse.

Le faible taux d’intérêt a également des conséquences pour le consommateur. C’est une bonne nouvelle pour ceux qui veulent emprunter. C’est une mauvaise nouvelle pour l’épargne. Le nombre de comptes d’épargne sur lesquels on gagne encore un rendement supérieur au minimum légal diminue chaque jour.

A noter que sur l’épargnant belge, ça n’a pas réellement d’impact puisqu’en Belgique une loi impose que le taux de rendement soit de minimum 0,11%.