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Auteur/autrice : Adil Naqi

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Immobilier Nos analyses

Qu’est-ce que la valorisation immobilière ?

Il n’échappe à personne qu’une part importante des richesses du monde, qu’elle soit entre les mains de personnes physiques, morales ou d’organismes publics, se compose de biens immobiliers.

En effet, cette ressource crée un besoin, celui d’une évaluation plus ou moins précise. L’objectif principal d’une valorisation immobilière est d’aider à prendre des décisions raisonnées portant sur les biens immobiliers. Le plus souvent, c’est la valeur vénale ou locative que l’on recherche.

De manière générale, cela permet aux acheteurs éventuels à formuler une offre ou aux vendeurs éventuels à déterminer des prix de vente acceptables. Aussi, cela permet de définir la valeur de gage proposée pour un prêt hypothécaire. De plus, La valorisation immobilière est une science aléatoire influencée par plusieurs facteurs dus à l’activité humaine.

Souvent, les facteurs influençant la valorisation immobilière sont soit sociaux, soit économiques, soit politiques, soit dû à l’environnement où se trouvent le bien et enfin psychologique.

  • Facteurs sociaux : par exemple la densité de population, …
  • Facteurs économiques : le marché de l’emploi, …
  • Facteurs politiques : une guerre ou un trouble lié a la politique de délocalisation des entreprises, …
  • Facteurs extérieurs : environnement, mobilité, école, commerces, …
  • Facteurs psychologiques : faculté de persuasion, …

Aussi, pour une bonne valorisation immobilière, il est important de prendre en considération des éléments d’appréciation que ce soit des éléments favorables ou défavorable comme les surfaces, la localisation, l’état du bien, etc…

Il existe des façons différentes d’établir la valeur d’un bien immobilier dont les plus courantes sont les :

  • Points de comparaison : cette méthode consiste à comparer le bien à des transactions déjà effectuées sur des biens qui valent en nature et en localisation à une date la plus proche possible de la date de valorisation.
  • Taux de capitalisation : Cette méthode consiste à prendre en considération le revenu locatif annuel déduit de toutes les charges multiplier par cent pour le diviser par le pourcentage de capitalisation souhaité.
  • Valeur intrinsèque : Cette méthode consiste à prendre en considération la valeur à neuf du bien moins la vétusté. La vétusté est la constatation de l’usure ou des désordres subit par l’immeuble. Elle représente la moins-value réelle subie par un immeuble depuis la date de sa construction en raison de son âge et de son entretien au moment de la valorisation.

Pour finir, la vente ou l’achat d’un bien immobilier est conditionnée par une multitude d’éléments objectifs et subjectifs. Il ne faut surtout pas oublier que c’est d’abord avant tout le public qui fait la valeur vénale d’un bien immobilier et non pas l’expert ou l’agent immobilier et surtout ne pas hésitez à faire appel à un professionnel afin qu’il puisse vous épauler et vous aiguiller dans vos démarches.

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Immobilier

IMMOBILIER: Adoption d’une nouvelle méthode de calcul de l’indexation des loyers en Belgique

L’indexation des loyers sera désormais basée sur le certificat de performance énergétique du logement, couramment appelé le PEB qui consiste à évaluer de manière globale et selon une méthode de calcul définie, la performance énergétique d’un bâtiment.

En effet, le gouvernement bruxellois a approuvé un projet d’ordonnance ciblant une adaptation du code bruxellois du logement modifiant l’indexation des loyers.

De la même façon, l’ordonnance établit un système temporaire pour l’indexation des loyers se basant sur la performance énergétique du logement. Pour la pratique, voici les nouvelles modifications :

  1. Si le certificat PEB se trouve dans la catégorie A, B, C ou D, le propriétaire indexera aux conditions déjà existence et prévues par l’article 1728bis du code civil.
  2. Si le certificat PEB est dans la catégorie E, le propriétaire pourra indexer conformément aux dispositions mais seulement à hauteur de 50%.
  3. Par contre, si le certificat PEB se trouve dans la catégorie F ou G, le propriétaire ne pourra pas indexer son loyer.

Par contre, pour que cette nouvelle ordonnance soit applicable, deux conditions s’imposent :

  • Le bailleur doit fournir le certificat PEB lors de la mise en location du bien.
  • Le bailleur doit avoir enregistré le bail conformément à l’article 227 du code civil, à savoir dans les deux mois après signatures du contrat de bail.

Cette ordonnance est d’application depuis le 14 octobre 2022 et pour une période temporaire de douze mois. La Flandre et la Wallonie s’entendent eux aussi à appliquer les mêmes mesures sauf que pour la Wallonie celui-ci n’as pas encore été publié au moniteur.

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Fiscalité Immobilier

Le taux de TVA passe de 21% à 6 % pour la démolition et reconstruction en Belgique !

Le cabinet du ministre des Finance Vincent Van Peteghem a approuvé le taux de TVA à 6% pour la démolition et la reconstruction. La mesure entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2021 pour une durée de 2 ans.

Aujourd’hui, le taux de 6% est seulement appliqué dans 32 villes et communes en Belgique. Tandis que partout ailleurs, c’est la TVA à 21% qui est d’application.

Mais bonne nouvelle pour les concernés … A partir de 2021, ce taux de 6% sera étendu sur tout le territoire mais pour une durée limitée et sera d’application pendant 2ans, du 01/01/2021 au 31/12/2022.

Toutefois, pour bénéficier de ce taux réduit, il y aura plusieurs conditions à respecter :

  • Habitation unique occupée par le propriétaire : Ce dernier ne devra posséder aucune autre habitation en pleine propriété par contre il ne sera pas pris en considération le fait de posséder un autre logement dont on aurait hérité, dont on aurait copropriétaire, nu copropriétaire ou usufruitier.
  • La surface autorisée de l’habitation à reconstruire ne pourra jamais dépasser 200m².
  • Le constructeur ou l’acheteur devra être domicilié pendant une période de 5ans

Si ces critères ne sont pas respectés, l’avantage fiscal devra être remboursé.

Aussi, la nouvelle réglementation s’appliquera aussi sur la vente sur plan par les promoteurs immobilier. Dans ce cas, le promoteur devra faire contresigner la déclaration par l’acquéreur et la soumettre à l’administration compétente dés qu’elle devient imposable à savoir à la remise des clés et après que les travaux soient achevés.

« Cette baisse de la TVA pourrait ainsi également compenser partiellement le surcoût lié à la lenteur actuelle des procédures d’octroi de permis de bâtir« , selon Olivier Carrette, administrateur délégué de l’Union professionnelle du Secteur de l’Immobilier (UPSI).

Par NAQI Adil

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Immobilier Nos analyses

Qu’est-ce que la Valorisation Immobilière ?

Il n’échappe à personne qu’une part importante des richesses du monde, qu’elles soient entre les mains de personnes physiques, morales ou d’organismes publics, se compose de biens immobiliers !

Cette ressource crée un besoin, celui d’une évaluation plus ou moins précise. L’objectif principal d’une valorisation immobilière est d’aider à prendre des décisions raisonnées portant sur les biens immobiliers. Le plus souvent, c’est la valeur vénale ou locative que l’on recherche.

De manière générale, cela permet aux acheteurs éventuels à formuler une offre ou aux vendeurs éventuels à déterminer des prix de vente acceptables. Aussi, cela permet de définir la valeur de gage proposée pour un prêt hypothécaire.

De plus, la valorisation immobilière est une science aléatoire influencée par plusieurs facteurs dus à l’activité humaine. Souvent, les facteurs influençant la valorisation immobilière sont soit sociaux, soit économiques, soit politique, soit dû à l’environnement où se trouvent le bien et enfin psychologique.

  1. Facteurs sociaux : par exemple la densité de population, …
  2. Facteurs économiques : par exemple le marché de l’emploi, …
  3. Facteurs politiques : par exemple une guerre ou un trouble lié a la politique de délocalisation des entreprises, …
  4. Facteurs extérieurs : environnement, mobilité, école, commerces, …
  5. Facteurs psychologiques : faculté de persuasion, …

Aussi, pour une bonne valorisation immobilière, il est important de prendre en considération des éléments d’appréciation que ce soit des éléments favorables ou défavorable comme les surfaces, la localisation, l’état du bien, etc…

Il existe des façons différentes d’établir la valeur d’un bien immobilier dont les plus coutumes sont :

  1. Points de comparaison : cette méthode consiste à comparer le bien à des transactions déjà effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation à une date la plus proche possible de la date de valorisation.
  2. Taux de capitalisation : Cette méthode consiste à prendre en considération le revenu locatif annuel déduit de toutes les charges multiplier par cent pour le diviser par le pourcentage de capitalisation souhaité.
  3. Valeur intrinsèque : Cette méthode consiste à prendre en considération la valeur à neuf du bien moins la vétusté. La vétusté est la constatation de l’usure ou des désordres subit par l’immeuble. Elle représente la moins-value réelle subie par un immeuble depuis la date de sa construction en raison de son âge et de son entretien au moment de la valorisation.

La valorisation immobilière, c’est aussi le fait de donner de la plus-value à un bien grâce aux techniques du « home staging ». Il s’agit de techniques développés aux USA puis au Canada et qui nous sont ensuite arrivées. L’objectif est d’aider les candidats acquéreurs à se projeter dans les lieux et à favoriser le coup de cœur.

Pour finir, la vente ou l’achat d’un bien immobilier est conditionnée par une multitude d’éléments objectifs et subjectifs. Il ne faut surtout pas oublier que c’est d’abord avant tout le public qui fait la valeur vénale d’un bien immobilier et non pas l’expert ou l’agent immobilier et surtout ne pas hésiter à faire appel à un professionnel afin qu’il puisse vous épauler et vous aiguiller dans vos démarches.

Par Adil NAQI

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Immobilier

Voici les 6 étapes principales avant l’achat d’un bien immobilier !

Comme vous le savez, l’achat d’un bien immobilier demande énormément de réflexion puisqu’il s’agit d’un pas de géant dans une vie si pas le plus capital !

Pour ce faire, il est primordial de suivre les étapes essentielles d’un achat immobilier qui sont reprises en seulement six points:

Préparer un budget:

Il est évident que l’étape principale est de s’assurer que nos capacités financières puissent subvenir à un tel achat et permettra également de mieux cibler sa recherche.

En effet, il existe deux possibilités pour l’achat d’un bien, soit nous avons recours aux systèmes bancaires qui s’assureront de vos capacités de remboursement tout en analysant vos revenus et en fonction établir votre plafond d’emprunt.

Soit l’acquéreur possède déjà des fonds et n’a pas recours aux systèmes bancaires, ce qui est généralement plus rare. Il est impératif de ne pas oublier d’y inclure tous les frais liés à l’achat qui s’additionneront au prix de vente conclu (honoraires notaire, droits d’enregistrement, taxes, acte de crédits, …).

La recherche

La deuxième étape est simple mais fastidieuse, la recherche !

Il n’est pas évident de trouver un bien correspondant à ses attentes, surtout si notre budget est limité… De ce fait, faut que vous réfléchissiez longuement sur ce qui vous intéresse pour gagner du temps et affiner la recherche, il pourrait s’agir d’un:

  • un logement neuf ou à rénover
  • un logement en ville ou en dehors
  • un logement tout proche de votre travail ou de votre famille
  • un logement bien desservi au niveau des transports
  • un lieu de vie avec jardin ou terrasse
L’offre

Cela signifie que vous avez trouvé la perle que vous recherchiez et donc vous faites l’offre.

L’offre en elle-même est un compromis, tout d’abord elle est unilatérale, c’est-à-dire qu’elle n’engage que l’offrant par à sa proposition. En revanche, si le vendeur accepte votre offre, elle devient bilatérale et engage les deux parties. On appellera ce type de contrat un contrat synallagmatique.

En général, dans l’offre d’achat, nous mentionnons au préalable les noms des notaires qui instrumenteront la vente. Cette étape-ci peut également être considérée comme étant un pourparler car l’acquéreurs et le vendeur doivent se mettre d’accord sur la chose vendue, le prix et toutes autres conditions liées à la vente.

Signature du compromis

Une fois que tous les accords sont trouvés, nous arrivons à la quatrième étape qui est la signature du compromis. Le compromis de vente se signe toujours dans l’étude du notaire appartenant au vendeur.

Pour que la vente ait lieue, il faudra un accord des parties non seulement sur les éléments essentiels (prix et objet de la transaction) mais également sur les éléments substantiels (responsabilité de chacune des parties, moyens de paiement, …) aussi le notaire doit s’assurer que tous les documents essentiels ont été fournis par le vendeur et que toutes les conditions d’achat soient levées par l’acquéreur sans cela, la vente ne pourra pas être parfaite.

Aussi, avant la signature du compromis, l’acquéreur devra verser une garantie (qui deviendra un acompte après la levée des conditions) d’un montant soit de 5% ou 10% du prix de vente.

Informations annexes

La cinquième étape consiste aux recherches liées au bien. A cette étape-ci, la vente est entre les mains du notaire qui doit effectuer diverses recherches en écrivant à toutes les instances officielles et compétentes telles que les éventuelles inscriptions hypothécaires, les éventuelles dettes du vendeur, etc …

Signature de l’acte authentique

Aussitôt que toutes ces informations ont été obtenues et que le dossier est complet, nous arrivons enfin à la sixième et dernière étape qui consistes à la signature de l’acte authentique de vente. A cette étape-ci, se retrouvent ensemble vendeur et acquéreur qui opéreront l’achat/la vente et l’argent correspondant au montant de la vente du bien sera transféré au vendeur (généralement par transfert bancaire) et le vendeur devra mettre la jouissance du bien à la disposition de l’acquéreur (sauf s’il en a été convenu autrement).

Pour finir, ces étapes sont résumées dans leur ensemble, et vous donnent une indication générale des étapes à suivre, nous reviendrons avec un prochain article sur la valorisation immobilière.

Par Adil NAQI