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Partir vivre à Bali fait rêver. Y travailler, s’y installer et accompagner des investisseurs dans l’achat d’un bien demande aussi de comprendre les réalités du terrain.

Lors de notre séjour à Bali, nous avons rencontré Flo Defort. Belge, elle a quitté son pays pour l’Asie après un parcours dans le luxe, l’hospitality, l’événementiel et l’immobilier. Elle travaille aujourd’hui chez Bali Exception, où elle accompagne des investisseurs internationaux.

Nous avons parlé de son changement de vie, de son métier et des questions à se poser avant d’investir à Bali. Au fil de notre échange, Flo revient souvent sur la même idée : une belle villa peut séduire au premier regard, mais il faut prendre le temps d’examiner les chiffres, les droits acquis et les perspectives de revente.

Pour commencer, peux-tu nous raconter ton parcours et ce qui t’a menée jusqu’à Bali ?

Flo Defort : Mon parcours est assez transversal. Pendant mes études, j’ai déjà commencé à travailler dans des secteurs liés à l’expérience client, au luxe, à l’hospitality et à l’événementiel. J’ai notamment eu des expériences chez Quintessentially, Red Bull, Gucci à New York, avant de démarrer ma carrière professionnelle au Nikki Beach Marbella.

Une étape particulièrement importante a été la création de Claro Beach Club & Restaurant, que j’ai lancé avec mes parents en Espagne et que nous avons exploité pendant quatre ans.

Cette expérience m’a véritablement plongée dans l’entrepreneuriat. Il fallait gérer l’activité, l’équipe, les clients, les opérations quotidiennes et tous les imprévus qui accompagnent la gestion d’un établissement. Elle m’a surtout appris ce que signifie, concrètement, faire fonctionner un business.

J’ai ensuite poursuivi mon parcours en Belgique, dans l’immobilier, mais aussi dans l’hospitality et l’événementiel.

Avec le recul, mon activité actuelle à Bali s’inscrit assez naturellement dans la continuité de ces expériences. J’y retrouve l’immobilier, bien sûr, mais aussi la relation client, la négociation, le sens de l’expérience et un environnement très international.

En 2024, je ressentais une certaine lassitude vis-à-vis de la Belgique. J’avais envie de partir et de découvrir une nouvelle façon de vivre et de travailler en Asie.

Mon voyage a commencé par un mois de volontariat à Sumba, avant de me conduire à Bali pour quelques jours.

Ces quelques jours se sont finalement transformés en près de trois ans.

Je ne voulais toutefois pas rester uniquement parce que j’aimais la vie ici. Dès que j’ai envisagé de m’installer, je savais que je voulais travailler et construire quelque chose sur place.

C’est finalement la recherche d’un emploi qui a permis à tout le reste de s’aligner.

Pourquoi avoir choisi Bali plutôt qu’une autre destination en Asie ?

Flo : Au départ, je n’avais pas vraiment choisi Bali. J’avais surtout choisi l’idée de vivre en Asie.

Bali s’est imposée progressivement, grâce à sa qualité de vie, son climat, son environnement international et sa communauté très présente d’expatriés et d’entrepreneurs.

Mais il y avait aussi une raison très concrète : il fallait que je puisse travailler.

L’Indonésie reste un environnement particulier pour les expatriés. Les possibilités professionnelles dépendent notamment du secteur, du statut de résidence et du cadre juridique applicable.

L’immobilier, l’hospitality, le tourisme et certaines activités internationales correspondent naturellement à mon expérience.

Je connaissais déjà ces univers, mais je n’avais pas envie de retrouver les horaires très contraignants de la restauration ou de l’hôtellerie.

L’immobilier m’offrait une autonomie que je recherchais. Il y a énormément de travail derrière, mais le lien entre la performance, le réseau, la relation client et les revenus est relativement direct.

C’était un modèle professionnel qui me correspondait davantage.

Que fais-tu concrètement aujourd’hui à Bali ?

Flo : Je travaille aujourd’hui comme Sales Manager chez Bali Exception.

J’accompagne principalement des investisseurs internationaux, notamment des clients venus d’Europe, d’Australie et des États-Unis.

Mon travail ne consiste pas simplement à faire visiter des villas. Il s’agit d’abord de comprendre le projet du client, d’identifier les biens pertinents, d’organiser les visites, de négocier et d’accompagner la transaction de bout en bout.

Avec le temps, mon rôle s’est toutefois de plus en plus orienté vers le conseil.

Lorsqu’un investisseur arrive à Bali, il peut rapidement être séduit par une villa, une belle présentation ou un rendement annoncé.

En revanche, il ne connaît pas forcément les quartiers, les prix réels, les structures de détention, les leases, les réglementations, les coûts d’exploitation ou les risques liés au projet.

Mon rôle consiste donc à remettre les chiffres et la réalité derrière le projet.

Au fil des transactions que j’ai accompagnées, cette approche m’a permis de participer à plus de 15 millions de dollars de transactions.

Ce qui m’importe le plus, c’est que le client comprenne réellement ce qu’il achète, et pas seulement qu’il achète.

Pourquoi t’es-tu spécialisée dans l’immobilier ?

Flo : L’immobilier n’est pas un secteur que j’ai découvert à Bali. J’avais déjà une expérience dans ce domaine en Belgique.

Mais Bali m’a permis de réunir cette expertise avec tout ce que j’avais appris dans le luxe, l’hospitality, l’événementiel et l’entrepreneuriat.

Le modèle professionnel me correspond également davantage. Je ne voulais pas revenir à un système fondé sur des horaires fixes et une présence obligatoire dans un établissement.

Dans l’immobilier, l’autonomie est beaucoup plus grande. Mais cette liberté implique aussi d’être performant : on n’est pas rémunéré simplement parce qu’on est présent, mais parce que l’on apporte de la valeur et que l’on conclut des transactions.

C’est un fonctionnement qui me convient beaucoup mieux.

Investir à Bali : derrière les images, des marchés très différents

Au cours de notre conversation, nous avons aussi voulu savoir si Bali offrait encore de réelles opportunités immobilières. Pour Flo, tout commence par une question simple : de quel bien et de quel quartier parle-t-on exactement ?

Est-ce que l’immobilier à Bali est encore réellement intéressant aujourd’hui ?

Flo : Oui, mais il faut éviter de parler de « Bali » comme s’il s’agissait d’un marché unique.

Un bien situé à Canggu, Pererenan, Umalas, Seminyak, Bingin ou Uluwatu ne répond pas nécessairement aux mêmes logiques d’investissement.

Les prix, la demande locative, le type de clientèle, l’offre concurrente et les perspectives de revente peuvent être très différents d’une zone à l’autre.

Et surtout, le fait que Bali soit un marché attractif ne signifie pas que n’importe quel bien constitue un bon investissement.

Les prix ont fortement augmenté dans certaines zones et l’offre s’est considérablement développée.

Il faut donc être beaucoup plus sélectif.

Pour moi, la question n’est plus simplement : « Est-ce que Bali est un bon investissement ? »

La vraie question est : « Est-ce que ce bien précis, à ce prix précis, avec ce lease, cette localisation, cette réglementation et ces coûts, constitue un investissement cohérent ? »

La nuance est essentielle.

Je préfère un projet fondé sur des chiffres réalistes et une marge de sécurité solide à une villa magnifique affichant un ROI théorique de 15 %, mais dont le rendement s’effondre dès que l’on intègre les données réelles.

Quels rendements peut-on raisonnablement espérer une fois tous les frais déduits ?

Flo : C’est probablement l’un des sujets sur lesquels je constate le plus de confusion.

Lorsqu’on me présente un projet affichant un ROI de 12, 15 ou même 20 %, ma première question est toujours la même : « Net de quoi ? »

Le calcul prend-il en compte les commissions des plateformes de réservation, la gestion, le personnel, l’entretien, la piscine et le jardin, l’électricité, les réparations, les périodes sans locataire, les taxes et le renouvellement du mobilier ?

Et surtout, le prix d’achat utilisé correspond-il réellement au prix auquel le bien peut être acquis ?

Une villa peut afficher un rendement brut très séduisant et devenir beaucoup moins impressionnante une fois tous les coûts intégrés.

Je préfère donc raisonner en rendement net réaliste plutôt qu’en rendement marketing.

Il n’existe pas de rendement unique valable pour l’ensemble de Bali.

Tout dépend notamment du prix d’acquisition, de la durée restante du lease, de la localisation, du type de villa, du niveau de gestion, du taux d’occupation et du positionnement du bien.

À mes yeux, un investisseur devrait toujours demander à voir un scénario prudent, et pas uniquement la projection idéale.

Quelles sont les principales erreurs commises par les étrangers qui souhaitent investir à Bali ?

Flo : La première consiste à tomber amoureux du bien avant de regarder les chiffres.

La deuxième est de croire un ROI présenté dans une brochure sans vérifier la manière dont il a été calculé.

La troisième est de sous-estimer la dimension juridique.

À Bali, le juridique ne doit pas être traité comme une formalité de dernière minute. Il doit entrer dans la décision d’investissement dès le départ.

Il faut comprendre ce que l’on achète, combien de temps reste-t-il sur le lease, quelles sont les possibilités de renouvellement, qui détient réellement les droits, quelles autorisations sont disponibles et si l’usage prévu du bien correspond bien à la réglementation applicable.

Une autre erreur revient souvent chez les investisseurs européens, australiens ou américains : penser qu’ils pourront facilement financer leur acquisition grâce à un crédit bancaire.

Bali n’est généralement pas un marché où l’on arrive avec 20 % d’apport et où une banque finance tranquillement les 80 % restants, comme cela peut être le cas sur certains marchés occidentaux.

Le financement local pour les étrangers peut exister dans certaines situations, mais il reste beaucoup plus limité et spécifique.

Un investisseur étranger doit donc être préparé à devoir financer une part très importante, voire dans de nombreux cas la totalité de son acquisition, sur fonds propres.

Cela change complètement la manière d’analyser un investissement : le capital disponible, la liquidité et le coût d’opportunité des fonds deviennent des éléments centraux du calcul.

Autre idée reçue : croire que le vendeur proposera forcément un paiement échelonné sur deux, trois, cinq ans ou davantage.

Cela peut arriver dans certains projets ou certaines négociations, mais il ne faut pas le considérer comme acquis.

La capacité à financer directement l’acquisition fait partie du ticket d’entrée du marché.

Il faut également cesser de penser que Bali est encore « bon marché ».

Ce n’est plus nécessairement le cas, surtout dans les zones les plus recherchées.

Même chose pour l’achat-revente : ce n’est pas automatiquement facile.

Un bien peut sembler très liquide sur le papier et devenir beaucoup plus difficile à revendre si son prix d’achat était trop élevé, si le lease restant est court ou si le marché est saturé de biens similaires.

Enfin, il faut se méfier d’une autre idée reçue : acheter une villa destinée au daily rental simplement parce que Bali est une destination touristique.

Le marché évolue, et l’offre a énormément augmenté.

Ce qu’un acheteur étranger doit comprendre

La discussion nous a ensuite amenés sur un point que beaucoup d’Européens connaissent mal : à Bali, acheter une villa et détenir le terrain sur lequel elle se trouve ne veulent pas nécessairement dire la même chose.

On entend souvent qu’un étranger ne peut pas être pleinement propriétaire du terrain en Indonésie. Concrètement, qu’achète-t-on réellement ?

Flo : C’est un sujet essentiel, et pourtant souvent mal compris.

Un étranger ne peut pas simplement acheter un terrain en Hak Milik, c’est-à-dire le droit de propriété foncière réservé aux Indonésiens.

Il existe toutefois différentes structures et différents droits permettant aux étrangers de détenir ou d’utiliser certains biens, selon leur situation et les conditions applicables, notamment le Hak Pakai.

Dans la pratique du marché balinais, on rencontre aussi très fréquemment le leasehold.

Dans ce cas, on ne devient pas propriétaire du terrain. On obtient contractuellement le droit de l’utiliser pendant une durée déterminée, en échange d’un paiement.

C’est pourquoi je trouve dangereux de résumer la situation par : « Les étrangers ne peuvent pas acheter à Bali. »

La réalité est beaucoup plus nuancée.

Elle exige toutefois de comprendre précisément quel droit on acquiert, pour combien de temps, dans quelles conditions et avec quelles possibilités de renouvellement ou de revente.

Et surtout, il ne faut jamais reproduire un montage simplement parce qu’un autre investisseur affirme l’avoir fait.

Chaque structure doit être vérifiée avec les professionnels compétents et au regard de la réglementation applicable au moment de la transaction.

Les risques naturels peuvent-ils faire perdre de la valeur à un bien ou compliquer sa revente ?

Flo : Oui.

Bali reste exposée à différents risques naturels : séismes, activité volcanique, inondations ou encore érosion dans certaines zones.

Ces risques ne sont évidemment pas les mêmes partout et doivent donc faire partie de la due diligence.

Il faut examiner la localisation exacte du terrain, son accès, son environnement, son niveau par rapport aux routes et aux parcelles voisines, l’écoulement de l’eau, la proximité du littoral et l’évolution de la zone.

Un bien immobilier reste un actif physique.

Sa valeur dépend donc de la demande touristique, mais aussi de son emplacement et de la qualité réelle de son environnement.

C’est particulièrement important lorsqu’on pense à la revente.

Un investisseur ne doit pas seulement se demander : « Est-ce que je peux louer cette villa aujourd’hui ? »

Il doit aussi se demander : « Est-ce que quelqu’un voudra me l’acheter dans cinq, dix ou quinze ans ? »

As-tu une anecdote marquante qui illustre bien les particularités de l’immobilier à Bali ?

Flo : Il y en a une qui m’a particulièrement marquée.

J’ai accompagné un client lors de l’achat de sa première maison à Bali. Par la suite, il m’a fait confiance pour en acheter deux autres, alors qu’il n’était pas toujours sur place.

À un moment donné, il est même venu travailler dans la même agence.

Nous sommes finalement devenus de très bons amis.

Il a malheureusement dû rentrer chez lui après quelques mois pour des raisons personnelles, mais cette histoire m’a beaucoup touchée.

Elle illustre bien la relation de confiance qui peut se créer dans ce métier.

Lorsqu’une personne vous confie l’achat de sa première maison dans un pays étranger, puis revient vers vous pour ses investissements suivants, vous comprenez que votre rôle dépasse largement celui d’un simple intermédiaire.

C’est probablement ce que j’apprécie le plus dans mon métier : accompagner quelqu’un dans une décision qui représente souvent une somme importante et une véritable étape de vie.

Et si tu devais investir aujourd’hui avec ton propre argent ?

Flo : Aujourd’hui, je regarderais beaucoup plus attentivement le potentiel de location à moyen et long terme, et pas uniquement le daily rental.

Beaucoup de personnes qui investissent à Bali pensent immédiatement à une villa, à Airbnb, au prix à la nuit et au taux d’occupation.

Mais Bali a énormément changé.

De plus en plus de personnes ne viennent pas seulement pour une semaine de vacances. Certaines restent plusieurs mois, parfois plusieurs années, seules, en couple ou en famille.

Cela crée une demande différente, que j’étudierais attentivement dans le cadre d’un investissement.

Toutes les villas construites ces dernières années avec le daily rental comme unique stratégie ont également contribué à faire progresser fortement l’offre.

Lorsque l’offre progresse beaucoup plus vite que la demande sur certains segments, cela peut exercer une pression sur les prix à la nuit, les taux d’occupation et, par conséquent, les rendements.

Je chercherais donc un bien capable de fonctionner sur plusieurs marchés locatifs : le court terme, mais aussi le moyen et le long terme.

Pour moi, c’est une sécurité supplémentaire.

Je ne partirais surtout pas du principe que, parce que Bali est encore perçue comme une destination relativement abordable, son immobilier est automatiquement bon marché ou facile à revendre.

Je regarderais avant tout le prix que je paie, la qualité de l’emplacement, la durée du lease, la demande réelle et la possibilité de revendre le bien dans de bonnes conditions.

Parce qu’au fond, un investissement immobilier à Bali reste un investissement.

Le coucher de soleil est un bonus. Il ne doit jamais remplacer les chiffres.

En quittant Flo, c’est cette dernière phrase que nous avons retenue. Son parcours raconte une envie de changer de vie, puis le travail nécessaire pour construire quelque chose sur place. Et son regard sur l’immobilier balinais rappelle qu’une destination qui fait rêver mérite, elle aussi, une analyse rigoureuse avant d’y engager son argent.